Squat en Suisse : que dit la loi et comment réagir ?

Face à un squat en Suisse, la priorité est d'agir vite sans agir seul. Le possesseur doit contacter la police, établir quand et comment l'occupation a été découverte, réunir les documents prouvant sa possession et obtenir rapidement un avis juridique. Une plainte pénale et une démarche civile n'ont pas le même but : la première vise une infraction, la seconde permet notamment d'obtenir la restitution et l'exécution de l'évacuation.

Qu'est-ce qu'un squat au sens du droit suisse ?

Le mot « squat » n'est pas une qualification juridique unique. Il décrit généralement l'occupation d'un bâtiment ou d'un terrain sans l'accord de la personne qui a le pouvoir d'en disposer. Le droit suisse parle notamment d'usurpation de la possession, d'occupation illicite et, sur le plan pénal, de violation de domicile lorsque les conditions légales sont réunies.

Un squat suppose donc une absence de titre ou de consentement. Cette définition doit être distinguée d'un litige avec un locataire, un sous-locataire, un ancien partenaire, un membre de la famille, un gardien ou une personne initialement autorisée à occuper les lieux.

Squatteur, locataire et invité : trois situations différentes

Cette distinction est décisive. Qualifier trop vite une personne de squatteur peut conduire à saisir la mauvaise autorité ou à employer une procédure inadaptée. En présence d'un ancien bail ou d'un accord même informel, faites examiner les documents et les échanges avant toute action.

Que dit la loi suisse sur l'occupation illicite ?

Le cadre repose principalement sur le Code civil, le Code de procédure civile et le Code pénal. Ces textes poursuivent des objectifs différents : protéger la propriété, protéger la possession, organiser la restitution et sanctionner certaines intrusions.

Le droit de propriété : article 641 du Code civil

L'article 641 du Code civil permet au propriétaire de revendiquer son bien contre la personne qui le détient sans droit et de repousser une usurpation. Cette action fondée sur la propriété ne doit pas être confondue avec les actions possessoires, qui protègent la maîtrise effective du bien indépendamment de l'examen complet du droit de propriété.

Le droit de reprise : article 926 du Code civil

Depuis le 1er juillet 2026, le possesseur auquel un immeuble a été enlevé par violence ou clandestinement peut le reprendre dans un délai raisonnable après avoir eu connaissance de l'usurpation. La loi prévoit aussi que les autorités compétentes doivent lui apporter l'aide requise en temps utile.

Ce droit n'est pas une permission générale d'employer la force. Le nouvel alinéa 4 précise que le possesseur ne peut y recourir que lorsque l'intervention de l'autorité ne pouvait pas être obtenue à temps et qu'il doit éviter toute voie de fait injustifiée par les circonstances. En pratique, la réaction prudente consiste à solliciter immédiatement la police et un conseil juridique plutôt qu'à organiser soi-même une évacuation.

L'action en réintégrande : articles 927 et 929 du Code civil

L'article 927 CC oblige celui qui usurpe la chose possédée par autrui à la restituer et permet également de demander réparation du dommage. L'article 929 impose toutefois de réclamer la restitution aussitôt après avoir connu le fait et son auteur ; l'action se prescrit en outre par un an à partir de l'usurpation.

Ces délais montrent pourquoi il ne faut pas laisser la situation se prolonger en espérant qu'elle se résolve seule. Même lorsque l'identité des occupants n'est pas connue, la nouvelle injonction offre désormais une voie spécialement conçue pour ce problème.

La violation de domicile : article 186 du Code pénal

Sur le plan pénal, l'article 186 du Code pénal vise celui qui entre sans droit dans une maison, une habitation, un local fermé ou un espace clos dépendant d'une maison, contre la volonté de l'ayant droit, ainsi que celui qui y demeure malgré l'ordre de sortir. L'infraction est poursuivie sur plainte et peut être sanctionnée d'une peine privative de liberté de trois ans au plus ou d'une peine pécuniaire.

Le Tribunal fédéral a précisé que la violation de domicile peut résulter soit de l'entrée contre la volonté de l'ayant droit, soit du maintien dans les lieux malgré une injonction de sortir. Il la qualifie également de délit continu tant que l'occupation sans droit se poursuit.

Dommages, menaces et refus d'obéir

D'autres infractions peuvent s'ajouter selon les faits, par exemple des dommages à la propriété, des menaces, une contrainte ou une insoumission à une décision de l'autorité. Elles ne doivent jamais être présumées : photographiez uniquement ce qui peut l'être sans risque, conservez les fichiers originaux et laissez la police qualifier les événements.

Ce qui a changé le 1er juillet 2026

La révision entrée en vigueur le 1er juillet 2026 répond à deux difficultés pratiques : l'ancien droit exigeait une réaction presque immédiate et une procédure contre des personnes inconnues était compliquée. L'Office fédéral de la justice présente cette réforme comme un renforcement du droit de reprise et une simplification de l'évacuation forcée.

Cette réforme améliore les outils disponibles, mais elle ne garantit pas une expulsion automatique dans chaque cas. Le tribunal doit vérifier la possession et le caractère vraisemblablement illicite de l'occupation. Les pratiques d'intervention et l'autorité concrètement compétente restent aussi liées à l'organisation cantonale.

Comment fonctionne la nouvelle injonction judiciaire ?

Les nouveaux articles 260a et 260b du Code de procédure civile permettent au possesseur de demander au tribunal une injonction visant un cercle indéterminé de personnes. Il n'est donc plus nécessaire de connaître le nom de chaque occupant avant de lancer cette procédure.

1. Le requérant prouve sa possession. Il produit les documents permettant d'établir son lien effectif avec l'immeuble.
2. Il rend l'occupation illicite vraisemblable. Les circonstances de l'entrée, les constats, les images, les témoins et les échanges peuvent être pertinents.
3. Le tribunal statue rapidement. La loi lui impose de décider immédiatement, au plus tard dans les cinq jours.
4. L'injonction est affichée sur l'immeuble. Les règles d'avis permettent qu'elle atteigne le cercle indéterminé des occupants.
5. Une exécution anticipée peut être ordonnée. Le tribunal peut prévoir une exécution avant l'issue d'une éventuelle contestation et prendre des mesures conservatoires.
6. Les occupants peuvent faire opposition. Le délai est de dix jours, avec des règles particulières lorsque l'exécution anticipée a été ordonnée.

Le dossier initial doit donc être suffisamment précis. L'identité des occupants peut être inconnue, mais le bien, la possession, les faits observés et les mesures demandées doivent être clairement présentés. Un avocat peut aider à formuler des conclusions exécutables ; le juge civil est limité par ce que le requérant demande.

Que faire dans les premières heures ?

Le moment de la découverte compte désormais directement dans le calcul du délai raisonnable de reprise. Il faut créer une chronologie fiable et contacter les autorités sans retard.

1. Restez à distance. N'entrez pas pour vérifier combien de personnes se trouvent à l'intérieur et ne tentez aucune négociation improvisée.
2. Appelez la police. Utilisez le 117 si l'intrusion est en cours, si une effraction vient d'être constatée ou si une personne est en danger. Sinon, suivez les indications de la police cantonale ou communale.
3. Fixez l'heure de la découverte. Notez qui a constaté l'occupation, quand, depuis quel endroit et sur la base de quels signes.
4. Établissez votre qualité. Préparez un extrait du registre foncier, un contrat, un mandat de gérance ou tout autre document montrant la possession et le pouvoir de disposer des lieux.
5. Préservez les preuves. Conservez les vidéos originales, photographies, alertes, journaux d'accès, messages et témoignages sans les modifier ni les publier.
6. Manifestez l'absence de consentement. La manière de le faire doit rester sûre et traçable, de préférence avec l'aide de la police ou d'un conseil juridique.
7. Contactez un avocat. Demandez-lui d'évaluer parallèlement la plainte pénale, le droit de reprise, l'injonction et les éventuelles mesures urgentes.
8. Prévenez l'assureur. Signalez le sinistre ou le risque selon les délais du contrat, sans promettre de travaux ni jeter d'éléments avant ses instructions.

Les documents à réunir

• Pièce d'identité et coordonnées du requérant ou de son représentant.
• Extrait du registre foncier, acte, bail principal ou mandat de gestion pertinent.
• Plan et adresse précise de l'immeuble, y compris les annexes concernées.
• Chronologie datée de la découverte et des appels aux autorités.
• Photographies et vidéos originales obtenues sans pénétrer dans les lieux.
• Journaux d'alarme, de contrôle d'accès et de télésurveillance.
• Coordonnées des témoins et description factuelle de leurs observations.
• Inventaire antérieur, factures et état des lieux disponibles.

La police peut-elle expulser immédiatement les occupants ?

Il n'existe pas une réponse identique pour toutes les situations. L'article 926 CC prévoit désormais l'aide des autorités compétentes en temps utile, mais l'intervention dépend des faits observés, du danger, du moment de la découverte et de l'organisation cantonale. Une patrouille peut constater, sécuriser, identifier ou transmettre le dossier sans que cela signifie nécessairement qu'une évacuation immédiate aura lieu.

Lorsqu'une décision judiciaire exécutoire ordonne la restitution ou l'expulsion, l'autorité compétente peut procéder à son exécution. L'évacuation du Mormont dans le canton de Vaud illustre l'exécution policière d'une décision civile ; ce cas particulier ne constitue toutefois pas un délai standard applicable à un logement privé.

La plainte pénale ne remplace pas toujours l'ordre civil

Une plainte pour violation de domicile demande la poursuite d'une infraction. L'injonction ou l'action civile vise la restitution du bien et les mesures d'exécution. Selon les circonstances, ces démarches peuvent être conduites en parallèle. Le propriétaire ne devrait donc pas conclure qu'un numéro de plainte garantit, à lui seul, la libération immédiate du bâtiment.

Ce qu'un propriétaire ne devrait pas faire

Une occupation illicite est éprouvante, mais une réaction précipitée peut exposer des personnes à un danger et compliquer le dossier.

• Ne pas entrer avec des proches ou une société privée pour déplacer les occupants ou leurs affaires sans cadre clair.
• Ne pas menacer, intimider ou employer une force disproportionnée. Le droit de reprise n'autorise pas des voies de fait injustifiées.
• Ne pas couper arbitrairement l'eau, l'électricité ou le chauffage. Ces mesures peuvent créer des risques d'incendie, d'inondation ou d'atteinte aux personnes et doivent être évaluées avec les autorités et les professionnels concernés.
• Ne pas changer les serrures pendant que des personnes occupent encore le bâtiment sans instruction et organisation de l'évacuation.
• Ne pas publier de visages ou de vidéos en ligne. Les images relatives à une infraction doivent être remises aux autorités, pas utilisées pour une recherche publique.
• Ne pas détruire les biens laissés sur place. Leur inventaire, leur stockage et leur traitement doivent suivre les instructions juridiques et d'assurance applicables.
• Ne pas accepter un paiement improvisé ni signer un document sans analyser s'il pourrait être interprété comme un accord d'occupation.

Un bâtiment vide est-il moins protégé ?

Non. Un immeuble inhabité, en rénovation ou en attente d'un projet ne devient pas librement disponible. Dans l'ATF 118 IV 167, le Tribunal fédéral a rejeté l'idée que l'inoccupation apparente d'un bâtiment suffirait à exclure une violation de domicile.

Le Tribunal fédéral a également confirmé qu'un changement de propriétaire ne rend pas licite une occupation qui ne l'était pas. La durée du squat ou l'absence temporaire de travaux ne crée donc pas automatiquement un bail, un droit d'usage ou un droit de propriété.

Pourquoi un ancien locataire n'est pas automatiquement un squatteur

Un locataire qui reste après la fin annoncée du bail peut occuper les lieux sans droit à terme, mais le conflit demeure lié au rapport locatif et aux règles de congé, de contestation et d'expulsion. Le bailleur ne peut pas remplacer cette procédure par une évacuation privée sous prétexte de squat.

La même prudence s'impose lorsqu'une personne était hébergée gratuitement ou autorisée par un autre occupant. Il faut déterminer qui détenait la possession, qui pouvait consentir à l'accès, si l'autorisation a été révoquée et comment cette révocation a été communiquée. Le Tribunal fédéral rappelle que la liberté du domicile appartient à celui qui possède juridiquement le pouvoir de disposer des lieux, ce qui n'est pas toujours le propriétaire inscrit au registre foncier.

Que faire après l'évacuation ?

Ne considérez pas la remise des clés comme la fin du dossier. Il faut sécuriser le bâtiment, documenter son état et éviter une nouvelle occupation sans détruire d'éventuelles preuves.

1. Obtenez la confirmation que les lieux peuvent être repris. Suivez les consignes de la police, de l'autorité d'exécution et de votre conseil.
2. Faites établir un constat. Photographies datées, état des accès, compteurs, installations sanitaires, risques électriques et dégâts visibles doivent être documentés.
3. Conservez les preuves. Ne nettoyez et ne réparez qu'après les constats nécessaires et les instructions de l'assureur.
4. Traitez les biens abandonnés correctement. Faites établir un inventaire et demandez comment les stocker, notifier ou remettre ; ne les jetez pas spontanément.
5. Remplacez les moyens d'accès. Serrures, cylindres, badges, télécommandes, codes et clés techniques doivent être révoqués ou changés.
6. Contrôlez les risques techniques. Faites vérifier l'électricité, l'eau, le chauffage, les ouvertures et la protection incendie avant de remettre le bâtiment en service.
7. Fermez les accès secondaires. Soupiraux, portes de cave, garages, échafaudages et fenêtres temporairement démontées sont souvent oubliés.

Réclamer les dommages et les frais

L'action en réintégrande peut viser la réparation du dommage en plus de la restitution. Une demande suppose toutefois d'identifier les responsables, de prouver les dégâts et d'établir leur montant. Conservez les devis, factures, constats, rapports d'intervention et justificatifs de sécurisation. La couverture d'assurance dépend du contrat : ne présumez ni une prise en charge automatique ni une exclusion générale.

Comment réduire le risque de squat d'un bien vacant ?

La prévention efficace ne consiste pas à transformer le bâtiment en forteresse. Elle vise à détecter rapidement une anomalie, supprimer les accès faciles et permettre une réaction documentée.

Rendre la vacance moins visible

• Vider régulièrement la boîte aux lettres et retirer les prospectus.
• Entretenir les extérieurs et programmer des passages avec un journal daté.
• Éviter les annonces publiques détaillant une longue période d'inoccupation.
• Maintenir un éclairage intérieur ou extérieur cohérent, sans simulation excessive.
• Donner aux voisins ou au concierge un contact clair pour signaler un accès inhabituel.

Protéger les accès sans créer de danger

• Contrôler les portes, cylindres, fenêtres basses, soupiraux et accès de toiture.
• Retirer les anciennes clés et badges détenus par des intervenants qui n'en ont plus besoin.
• Sécuriser les échafaudages, échelles et matériaux facilitant l'accès.
• Éviter les dispositifs artisanaux susceptibles de blesser un tiers ou de bloquer les secours.
• Prévoir un plan d'accès pour la police, les pompiers et la gérance.

Détecter une ouverture ou une présence

Une alarme correctement configurée peut signaler une ouverture, un mouvement ou une perte de communication. Pour un bâtiment vacant, le scénario doit préciser qui reçoit l'alerte, qui peut vérifier sans entrer et qui appelle la police. Une caméra ne remplace pas ce protocole.

Selon le Préposé fédéral à la protection des données et à la transparence, la vidéosurveillance privée doit être justifiée, proportionnée, transparente et, en principe, limitée à son propre bien-fonds. Les images liées à une infraction doivent être transmises aux autorités plutôt que publiées.

Plan de prévention pour une maison, un immeuble ou un local commercial

Questions fréquentes